未实现融资收益是指在融资租赁业务中，出租人尚未实现的租赁内含报酬率所对应的收益部分。它是出租人未来期间将逐步确认的收益，在租赁期开始时表现为一项资产抵减项。
在融资租赁中，出租人将租赁资产的使用权转让给承租人，同时保留资产所有权相关的风险和报酬。出租人通过收取租金的方式回收资产成本并获得融资收益。
未实现融资收益的计算基于租赁内含报酬率，该利率是使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人初始直接费用之和的折现率。
未实现融资收益 = 最低租赁收款额 + 未担保余值 - (租赁资产公允价值 + 初始直接费用)
根据《企业会计准则第21号——租赁》规定，未实现融资收益应按实际利率法在租赁期内分期确认。
租赁内含报酬率是使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人初始直接费用之和的折现率。
计算公式：
PV(租赁收款额) + PV(未担保余值) = 公允价值 + 初始直接费用
未实现融资收益等于最低租赁收款额与未担保余值之和减去租赁资产公允价值与初始直接费用之和。
计算公式：
未实现融资收益 = (最低租赁收款额 + 未担保余值) - (公允价值 + 初始直接费用)
在租赁期内，按照实际利率法分期确认融资收益，将未实现融资收益转为已实现融资收益。
每期确认的融资收益 = 期初租赁投资净额 × 租赁内含报酬率
租赁投资净额是租赁资产公允价值与初始直接费用之和减去未实现融资收益后的余额。
计算公式：
租赁投资净额 = (公允价值 + 初始直接费用) - 未实现融资收益
在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值。
| 会计科目 | 借方 | 贷方 |
|---|---|---|
| 长期应收款-应收融资租赁款 | 最低租赁收款额+初始直接费用 | |
| 未担保余值 | 未担保余值金额 | |
| 融资租赁资产 | 租赁资产账面价值 | |
| 银行存款 | 初始直接费用 | |
| 未实现融资收益 | 差额 |
在租赁期内，出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收入，将未实现融资收益分期确认为融资收益。
| 会计科目 | 借方 | 贷方 |
|---|---|---|
| 未实现融资收益 | 本期确认的融资收益 | |
| 租赁收入 | 本期确认的融资收益 | |
| 银行存款 | 收到的租金 | |
| 长期应收款-应收融资租赁款 | 收到的租金 |
租赁期满时，根据租赁合同约定处理租赁资产：
某租赁公司向甲公司出租一台设备，相关资料如下：
1. 最低租赁收款额 = 100,000 × 3 = 300,000元
2. 未实现融资收益 = 300,000 - (270,000 + 10,000) = 20,000元
3. 租赁投资净额 = 270,000 + 10,000 - 20,000 = 260,000元
| 日期 | 租金 | 确认的融资收益 | 租赁投资净额减少额 | 租赁投资净额余额 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.1.1 | 260,000 | |||
| 2023.12.31 | 100,000 | 15,600 | 84,400 | 175,600 |
| 2024.12.31 | 100,000 | 10,536 | 89,464 | 86,136 |
| 2025.12.31 | 100,000 | 5,864 | 94,136 | 0 |
| 合计 | 300,000 | 32,000 | 268,000 | - |
通过此案例可以看出：
未实现融资收益是指在融资租赁业务中，出租人尚未实现的租赁内含报酬率所对应的收益部分。它是出租人未来期间将逐步确认的收益，在租赁期开始时表现为一项资产抵减项。
未实现融资收益的计算公式为：未实现融资收益 = 最低租赁收款额 + 未担保余值 - (租赁资产公允价值 + 初始直接费用)。其中，最低租赁收款额是指出租人能够合理预期将会收到的租金总额。
在资产负债表中，未实现融资收益作为"长期应收款-应收融资租赁款"的备抵项目列示。在利润表中，分期确认的融资收益计入"租赁收入"或"利息收入"科目。
未实现融资收益是指尚未确认的融资收益，是未来期间将实现的收益；而已实现融资收益是指已经确认的融资收益，是当期或以前期间已实现的收益。在租赁期内，未实现融资收益逐步转为已实现融资收益。
租赁内含报酬率是使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人初始直接费用之和的折现率。通常需要通过试错法或财务计算器/软件计算得出。
如果租赁期发生变更，出租人应当重新计算租赁内含报酬率，并重新确定未实现融资收益的余额。变更后的租赁投资净额应当以修订后的租赁付款额和修订后的折现率计算的现值确定。